得房率高达130%？新楼盘变相“偷面积”行为面临规范
作者：孙梦凡
“零公摊”“得房率超100%”，近一年多以来，商品房最火热的卖点，不是“卷价格”，而是“卷得房率”，超高得房率成为部分新房热销的重要原因之一。
提升住宅居住的空间感，本是建设“好房子”的方向，不过在现实操作中，存在房企为了提高得房率，变相“偷面积”的行为，比如阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等。
近期，部分城市出台相应文件，进一步规范建筑计容标准。专家表示，高得房率只是打造“好房子”的品类之一，不管是豪宅、大户型，还是普通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质方向打造，而不是单纯比拼得房率。
规范住宅计容
近日，部分城市官方发文，引发了市场关于“高得房率”的讨论。
9月15日，成都市发布的一份规定，刚刚结束意见征集。该文件全称为《〈成都市城市规划管理技术规定(2024)〉的补充规定》，涉及住宅计容等问题。
文件表示，阳台、飘窗、以及入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积，不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。
如果与2024版对比，此前的规定是，“每套住宅飘窗、阳台及非公共活动空间(含入户花园、空中花园等，不含开敞式电梯前室、外廊等)的水平投影面积，不大于该套住宅套型建筑面积的20%”。
有网友表示，阳台及各种附属空间的面积占比达30%，新房得房率又要提高了？实际可能没这么简单，这份补充规定的初衷，也并非单纯为提高得房率。
克而瑞四川表示，从去年的20%到今年的30%，表面看是多了10%的赠送面积，但此前“入户光厅”(即开敞式电梯前室)并未纳入20%的限额中。本次新规将光厅明确列入30%的范围内，原本无面积限制的光厅现在有了“天花板”。
据悉，因为此前入户光厅未纳入20%的限制范围，当地市场上，各大楼盘疯狂开卷这部分区域的面积，几乎已成为标配，而且面积越做越大，甚至出现了30平米以上的设计，功能也从过渡区扩展为“花园餐吧”、“会客厅”。
“本次调整名义上是提升板率，实则是对光厅面积进行规范，抑制其无序扩张。”克而瑞四川表示。
此外，新版的补充规定，首次将外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的空间，纳入了板率计算范畴，让附属空间的总面积管控更严谨，政策是对此前楼盘赠送方式泛滥的规范，旨在保障住宅项目的整体品质。
更早之前，广州、北京等城市也对住宅设计规范进行严格落实。以广州为例，安居客广州称，2023年当地允许扩大阳台等面积容积率后，住宅产品的得房率从传统的80%逐步提升，部分项目甚至达到125%～130%。
今年6月份开始，广州着手进行一系列规范。比如，严格界定住宅凸 (飘) 窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，规范变相增加使用面积的行为。
封堵灰色地带
提升居住品质和空间感，本是好房子建设的目标之一，而各地的规范政策，意在堵住“偷面积”等灰色操作空间。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此前住宅项目规范的实施，一大亮点便是适当增加得房率。但在“高得房率”成为市场热点的背景下，部分开发商通过“偷面积”手段来夸大营销，出现了所谓的得房率数据泡沫。
房企的常见手法包括：将阳台设计为半封闭结构，交房后通过后期改造扩大室内面积，规避计容规则；设备平台“偷梁换柱”，将设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的开口，购房者收房后自行改造为室内空间；飘窗“假赠送”，设计可砸除的飘窗，通过减少窗台高度虚增使用面积。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，各地推出的高品质住宅中，对入户花园、飘窗、阳台等区域，只有一部分面积计入容积率，房企便把这些区域占总建筑面积的比例提高，从而提高“得房率”。
但在实际操作过程中，因为报批后监管不严格，部分房企在项目报规以后，存在把部分面积转移到客厅、卧室等区域的情况。市场上还有部分项目，通过挤占天井、电梯厅、楼道等空间，来增加客厅或卧室的面积。
此外记者还发现，市场上部分项目宣传的高得房率，把电梯厅等空间也算了进去，住宅的实际套内面积并没有那么大。比如长沙某楼盘表示，项目138平方米的户型得房率高达123%，这是因把8.84平方米的电梯厅也算了进去。
除了政府层面的规范动作，有行业协会也关注到了该问题。9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率”宣传工作的通知》。
文件指出，自2024年4月以来，长沙市房地产市场出现了一批以“高得房率”为主要卖点的新规产品，部分项目甚至打出“得房率超100%”的营销口号，此类宣传易引发误解及争议，一定程度上误导了消费者。
当前，国家正积极倡导以“好房子”建设为导向，推动住宅向绿色、低碳、智能、集约化方向发展。在此背景下，亟须引导房地产开发企业从片面追求“高得房率”，转向更加注重项目整体品质与可持续性发展。
多方面“拔高底线”
在本轮新房市场中，高得房率的新规项目，一度实现普遍热销。不过，随着市场上此类产品越来越多，单纯靠得房率这一卖点，已经难以确保销售流量。
克而瑞表示，武汉某高铁TOD超高层项目，得房率达到97～98%，价格同样为板块最低，售价仅为13700元/平方米，但开盘去化率仅18%未能实现热销。
还有部分城市如重庆，因新规项目集中入市造成客户分流，去化率持续走低。据CRIC监测数据，7月以来部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。
在业内人士看来，新楼盘的高得房率，其实也是变相降价的方式，对旧规产品和二手房的冲击较明显。此外，当同类产品越来越多，项目间的竞争也会越发激烈。
“当下，热销的新规产品，往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，新规住宅市场竞争还将持续加剧。”克而瑞称。
李宇嘉认为，设计奢华、高得房率，只是好房子的品类之一，而并非唯一。未来，不管是高价住宅、大户型住宅，还是普通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质的方向打造，且重点是“拔高底线”，而非仅关注上限。要全方面提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降噪等底线标准。
合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，针对好房子标准的提升、项目报规的审批尺度，北京早已走在前列，政策核心并非仅仅拓展得房率，更多是要加强住宅公区建设，包括风雨连廊、架空层、社区展示面等，这才是好房子的核心要素。
近期各地相继规范建筑计容，在她看来，一方面是出于对二手房市场的保护，高得房率新盘对存量房冲击较大，也进而制约了新房市场上部分项目的售价。另一方面，核心是为了引导开发商，在社区公共部分上“下功夫”，这对未来居住体验的增强，以及转化为二手房后的价值稳定都有支撑作用。
